Bureaux vides, industriels à l'étroit : si vos futurs locataires n'étaient pas ceux auxquels vous aviez pensé

Face aux bureaux vides, le débat se résume aujourd'hui à deux options : relouer en bureaux, ou convertir en logements.

À Nanterre, 3 500 m² de bureaux ont été transformés en ateliers industriels flex. Deux ans après, ils sont quasi pleins. Il existe donc une troisième option pour remplir et valoriser les actifs.

Des bureaux qui ne se louaient pas

Fin septembre 2026, l'offre immédiate de bureaux en Île-de-France atteignait 6,59 millions de m², en hausse de 8 % sur un an (Immostat). Et les écarts sont énormes : à la mi-2026, la vacance dépassait 30 % en première couronne Nord, contre environ 7 % dans le quartier central des affaires parisien (JLL).

Surtout, elle s'installe : selon Knight Frank, 43 % des 6,2 millions de m² de bureaux vides début 2026 l'étaient depuis quatre ans. Ces plateaux n'attendent plus une reprise du marché. Ils attendent un autre usage.

Le logement : une sortie utile, mais lente

Environ 14 000 logements ont été créés à partir de bureaux en dix ans en Île-de-France (Cushman & Wakefield). En France, la moitié des autorisations de transformation n'ont jamais abouti à un chantier (Terra Nova). En Île-de-France, l'appel à projets lancé par l'État a retenu 61 projets, pour 8 269 logements.

Ces opérations sont nécessaires, mais elles transforment l'immeuble entier et prennent des années. Face à plusieurs millions de m², une seule sortie ne suffira pas.

Une demande qui ne trouve pas de locaux

Pendant ce temps, les entreprises industrielles, qui fabriquent, cherchent des ateliers de 50 à 300 m² en ville, près de leurs clients et de leurs recrues.

Au premier trimestre 2026, seulement 15 % des surfaces de locaux d'activité louées en Île-de-France l'ont été à l'intérieur de l'A86 (JLL). Ce chiffre dit où les entreprises signent, pas où elles voudraient être. À Nanterre, quand l'offre existe, elle se remplit.

Campus Bahia : quasi plein en deux ans

Au Campus Bahia, FIND a transformé 3 500 m² d'un ensemble tertiaire en Hub Industriel Urbain : des ateliers modulables, des équipements partagés pour le prototypage, des services opérés au quotidien. Onze entreprises industrielles innovantes y sont installées.

Ce qu'il a fallu adapter : la charge au sol, un cloisonnement adapté, apporter les bonnes puissances électriques dans les ateliers, les fluides et la gestion des effluents, les livraisons, avec des flux séparés de ceux des bureaux. En quelques mois, les espaces industriels étaient en place, prêts à accueillir des entreprises en phase de R&D ou de pré-industrialisation.

Le reste de l'immeuble n'a pas changé : les bureaux sont restés en place.

Quel immeuble peut accueillir des ateliers ?

Pas tous. Un Hub demande au moins 3 000 m² exploitables, une hauteur libre d'environ 3,5 m, une livraison en rez-de-chaussée et une puissance électrique suffisante. À l'inverse, un immeuble dont les livraisons passent uniquement par un monte-charge ne convient pas.

Ce que ça change

Pour le propriétaire : le Hub occupe seulement une partie de l'immeuble, par tranches, sans reconversion lourde. Les entreprises signent avec lui et les loyers lui reviennent : FIND conçoit et opère le Hub pour son compte. Le Hub crée aussi un nouveau format de foncier, le techtiaire : bureaux et ateliers sur un même site. À Bahia, des entreprises louent aujourd'hui un atelier dans le Hub et des bureaux ailleurs dans l'immeuble. Le Hub ne remplit pas seulement ses ateliers : il remplit aussi les étages tertiaires.

Pour le territoire : des entreprises productives et des emplois en zone dense, dans un bâti qui existe déjà. Le Hub Industriel Urbain attire et retient aussi des talents, et crée de l'emploi sur le territoire.

Vous avez des surfaces qui ne se louent plus ? FIND vous propose une première lecture de votre actif, offerte et sans engagement. Nous contacter

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Sources : Immostat T3 2026, via Cushman & Wakefield (06/10/2026) · JLL, marché locatif bureaux S1 2026 · Knight Frank, étude transformation bureaux-logements (févr. 2026) · Cushman & Wakefield, transformation (17/12/2025) · Terra Nova, « Logements vacants, bureaux vides : la fausse évidence » (19/05/2026) · LesEPL, lauréats de l'AMI francilien (16/04/2026) · JLL, locaux d'activité T1 2026 (20/04/2026)